不動産投資における「収益還元法」とは

不動産投資を始める時に販売価格が適正なものか気になる方も多いのではないでしょうか。不動産の価格に疑問や不安を感じた時は「その不動産はどのようにして金額が決まっているのか」ということを理解することで問題を解決できるかもしれません。そこで今回は、物件の価格を決め方の1つである「収益還元法」をご紹介します。

収益還元法とは

収益還元法は、その物件が今後生み出してくれるであろう収益をベースに、不動産の価格を決めていくという方法です。
その他の物件価格を決める方法には、近隣の取引事例を元に価格を算出する「取引事例比較法」や同じ建物を再度建てたと想定して、その時にかかる金額をベースに算出する「原価法」があります。

取引事例比較法や原価法と比べて収益還元法は、購入を考えている物件が「どれだけの家賃収入が見込めるか」を中心に見ています。したがってその物件価格が、得られる収益に対してどれだけ割が良い物件かどうかを判別しやすいと考えられているのです

2種類の収益還元法「直接還元法」「ＤＣＦ法」について

・直接還元法
直接還元法は、その不動産から生まれた1年間の収益（収入から経費を引いたもの）から、その不動産から得られるであろう利回り（還元利回り）を割って算出する方法です。
例えば1年間に100万円の収入があり、経費として40万円の支出がある物件があるとします。還元利回りが5%とすると、計算式は（100万円ー40万円）÷5%となり、適正価格は1,200万円となります。

・ＤＣＦ法（ディスカウントキャッシュフロー法）
ＤＣＦ法は直接還元法では考慮に入れていない「売却時の価格」も踏まえて割り出せるため、精度が高い点がメリットですが、算出方法はやや複雑です。
価格の割り出し方を大まかに紹介すると「保有期間中に毎期に得られる収益の現在価値の合計額」に「売却時に想定される価格」を足すことで算出できます。

仮に毎年得られる収益が100万円だったとしても、今後の収入が今と同じように確保できるかどうかは分からないため、5年間で500万円の収益が得られるとは限りません。そのため純利益から類似の不動産の取引事例などから設定した「割引率」を利用して算出する「現在価値」というものを利用して割り出す必要があるのです。

まとめ

収益還元法を理解しておくことで、不動産投資を検討し物件を購入時に、その物件が割高かお買い得かを判断する手がかりとなります。ＤＣＦ法は算出方法が複雑ですが、直接還元法を理解するだけでも、目を付けている物件の適正な価格を割り出すことにつながるはずです。