不動産投資を検討している方や実際に投資を行っている方であれば、「レバレッジ」という言葉を耳にしたことがあるはず。
今回はこの「レバレッジ」とは何か、そして医師が不動産投資をする時にレバレッジをどれだけ意識すべきかなどについてご説明します。

レバレッジとは

レバレッジ（leverage）は日本語で「てこ」を指す言葉ですが、経済活動におけるレバレッジは「他人資本を使って自己資本の利益率を高めること」を指します。
他人資本は「借入金」のこと。つまり、レバレッジは「借入金を使って自己資金以上の投資を行い、投資効率（ROI）を高める」という手法です。
投資効率が高いほど「レバレッジが効いている」ということになります。

不動産投資の場合、金融機関から不動産購入費用の融資を受けることで、自己資本に頼らない投資が可能になります。

レバレッジの目的

他人資本と書いてありますが、つまりは「借金」ですので、あまり良いイメージが湧かない方もいらっしゃることでしょう。
確かに自己資本のみで投資を行うことができるのであれば、無用な不安を感じずに済みます。
しかし、自己資本では賄えないほどの価格で物件を扱えるのは大きなメリットだと言えるでしょう。本来であれば数年かけて自己資本を形成する必要がある規模の投資を、レバレッジを効かせることによって早くから着手することができます。

また、自己資本のみの投資にリスクがあるのもポイントです。その1つに「トラブルへの対処が遅れる」ことが挙げられます。
マンションの修繕費などは分かりやすい例ではないでしょうか。投資物件に不備があった際などは修繕費を出さなければなりません。これらのトラブルにはスピーディーに住人の満足度にもつながりますので、素早く対処する必要があります。

医師とレバレッジの相性

医師はレバレッジを効かせやすい職種です。なぜなら医師は「融資を受けやすいから」です。
金融機関から融資を受ける際には「信用」が欠かせません。医師は数ある職種の中でも、比較的信用を得やすく、融資も通りやすいです。つまり、それだけ高額の不動産物件を扱うことができます。
フルローンでの不動産投資も可能なケースが多いので、効率の良い投資が可能です。

不動産投資におけるレバレッジ効果の例

 

1.自己資本1,000万円で投資を行うケース

年間120万円の家賃収入が見込める物件を1,000万円で購入した場合、表面利回りは12％となります。
レバレッジ効果はROIを導き出すことで判断できますが、すべて自己資本で賄っているので、ROIは表面利回りと同様の12%となります。レバレッジ効果は皆無です。

融資がないので返済がなく、年間実収益はそのまま120万円です。

2.自己資本1,000万円＋借入金4,000万円（金利3％、30年返済）で投資を行うケース

年間600万円の家賃収入が見込める物件を5,000万円で購入した場合、表面利回りはケース1と同様に12%です。
しかし、この場合だとROIの値が60%となりますので、自己資本1,000万円の半分以上を1年間で回収できます。

実収益は家賃収入から元金返済と年間利息額を引いた数値が入ります。つまり、年間返済額約約200万円を引いた、400万円が年間の実収益です。

レバレッジのリスクを考えた上で検討を

レバレッジの目的やメリットを挙げていきましたが、もちろんリスクも考えられます。
例えばキャッシュフローが赤字になったり、金利が大幅に上がってしまったりすると返済が難しくなってしまうかもしれないので注意が必要です。
どの程度レバレッジを効かせるべきかを、時勢の流れを見つつ、的確に判断することが大切です。